[ad_1]
صفحه اقتصاد- کلانشهر تهران در حال آماده حدود 730 کیلومتر مربع مساحت دارد و به یک تعبیر از روز اول نوروز سال 1165 شمسی و به برداشت صحیح از تقویم هجری شمسی از روز 22 اسفند 1164 شمسی (1786 میلادی)، به دلیل موقعیت استراتژیک اون، به نام پایتخت ایران انتخاب شد.
به طور کلی، پستی ها و بلندی ها و وجود ناهمواری های فراوان، از وجود گسل های متعدد در کلانشهر تهران و دشت تهران خبر می دهد. در دهه های اخیر، گسل های متعدد و عظیم از جمله گسل شمال تهران، گسل نیاوران، گسل پردیسان، گسل شمال ری و گسل جنوب ری شناسایی شده اند و هر کدام از این گسل ها، توانایی ساختن زلزله مخرب بیش از 7 ریشتر را دارند.
با این حال، قیمت مسکن در کلانشهر تهران، روند صعودی داشته و در تیر 1401 متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در کل کلانشهر تهران به 41.7 میلیون تومان و در منطقه یک شهرداری تهران به 83.7 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
در گفتگوی اختصاصی «صفحه اقتصاد» با پزشک مرتضی بسطامی (عضو هیأت علمی پژوهشگاه بین المللی زلزله شناسی و مهندسی زلزله)، دلایل رواج داشتن خرید و فروش واحدهای مسکونی گران قیمت در مناطق لرزه خیز کلانشهر تهران و بی توجهی به وجود گسل های عظیم زلزله، بررسی شده است.
*****
در سال های قبل، زلزله هایی در سرزمین ما اتفاق افتاد و کیفیت ساخت و سازهایی که انجام شده بود مشخص شد. در این زلزله ها، تخریب های زیادی از جمله در واحدهای مسکن مهر شهرهای مختلف چهره داد.
در وضعیت فعلی، برخی فعالان حوزه مسکن از جمله برخی اعضای سندیکای شرکت های ساختمانی، اعتقاد دارند که ساخت و سازهایی که الان انجام می شود فاجعه ساختن می کند. به نظر شما، در سال های اخیر وضعیت ساختن بدتر شده یا این که ادامه همان روند نه چندان مطلوب قبلی است؟
-من اظهار نظر اون اعضای سندیکای شرکت های ساختمانی را ندیده ام ولی اگر آنها گفته باشند، یک گفت و گو این است که خودشان، واحدهای مسکونی را می سازند. زمانی که خودشان، وضعیت ساختن را زیر سوال می بَرند، به طور طبیعی باید پاسخگو باشند که برای چی این طور شده.
با این حال، در کُل من شخصاً چنین اعتقادی در مورد کیفیت ساختمان های موجود ندارم. چون در 20 سال اخیر، به محل وقوع اکثر زلزله های سرزمین رفته ام و هر بار که جلوتر می آییم، می بینیم زلزله ها تلفات انسانی کمتری ساختن کرده اند. سبب این وضع، این است که ساختمان ها فروریزش کمتری دارند و تعداد ساختمان هایی که وابسته فروریزش و فروریختن می شوند، کمتر شده.
صحیح است که ساختمان ها همچنان در زلزله ها صدمه می بینند ولی از نظر تلفات انسانی، باید بگویم که در طول 30 یا 40 سال اخیر و به طور ویژه از تاریخ زلزله رودبار و منجیل (1369 شمسی) تا به امروز به غیر از زلزله بم، تلفات انسانی زیادی در زلزله ها نداشته ایم. البته در این وقت، فقط تلفات انسانی در زلزله بم فراوان بود ولی سپس از زلزله بم، نهضت این که ساختمان ها را حتی الامکان خوب تر بسازیم، شروع شد.
آقای ملکیانی فرد، نایب رئیس سندیکای شرکت های ساختمانی ایران، گفته اند که برخی سازندگان نسبت به اصول مهندسی ساختن آشنایی ندارند یا نسبت به آنها بی توجهی می کنند و از مصالح نامرغوب استفاده می کنند و استفاده از مصالح ساختمانی نامرغوب دلیل فاجعه می شود. همچنین گفته اند کیفیت در حال کاهش بوده ولی قیمت ها روز به روز در حال افزایش است.
-اگر گفته شود که برخی سازندگان به اصول مهندسی بی توجهی می کنند، صحیح است و من هم موافق این نظر هستم ولی سرانجام تعداد زیادی از سازندگان نیز، ساختمان های خوبی می سازند. ما باید روند کلی ساختن در سرزمین را در دو حوزه مناطق شهری و مناطق روستایی بررسی کنیم.
بنیاد مسکن متولی ساختن در روستاهای سرزمین بوده و این بنیاد، ضوابط ساختن را تا حد خوبی رعایت می کند. البته ما نمی گوییم بنیاد مسکن به طور کامل ضوابط را رعایت می کند ولی این بنیاد، تا جایی که می تواند بر اجرای ضوابط نظارت می کند.
در حال آماده، زمانی زلزله یا سیل اتفاق می افتد، در روستاهایی که درصد بیش تری از خانه ها که طرح مقاوم سازی آنها توسط بنیاد مسکن انجام شده و تعداد زیادی از خانه ها نیز تاسیس شده اند، صدمه ها کمتر است. در سال های قبل، در مورد بیش از 2 میلیون مسکن روستایی این نوع کارها انجام شده و واقعاً در این زمینه می شود نمره خوبی به بنیاد مسکن داد.
در مورد مسکن شهری، مساله ما متفاوت است. در مناطق شهری، تعداد زیادی از ساختمان های خوب و با کیفیت ساخته شده و البته در کنار آنها، ساختمان بی کیفیت هم ساخته شده. در این زمینه، هم گفت و گو مصالح ساختمانی مطرح بوده و هم گفت و گو فنی و آقای ملکیانی فرد به درستی به این موضوعات نشانه کرده اند.
متاسفانه از سال 1397 به این سو، مصالح ساختمانی فراوان زیاد گران شده و تعداد زیادی از سازندگان که شاید تعهد واجب را ندارند، به دنبال مصالح ساختمانی کم ارزش تر می گردند. این نکته که مطرح شده، صحیح است و من هم دلواپس هستم که با گران شدن مصالح ساختمانی، مشکلات خاصی ساختن شود.
در چند سال اخیر، قیمت هر کدام از آیتم های مصالح ساختمانی چند برابر شده و این وضع بر هزینه ساختن تاثیر می گذارد. بنابراین، برای این که هزینه ها را کاهش بدهند خواه ناخواه به سو مصالح ساختمانی بی کیفیت متمایل می شوند.
در مورد کلانشهر تهران، گفته می شود تعداد زیادی از آسمانخراش های ساختمانی و تاسیسات مهم شهری همانند بیمارستان ها، روی گسل های زلزله ساخته شده اند. بر پایه آمار سال 1398، در تهران تعداد 101 آسمانخراش در حریم گسل های اصلی تهران بوده اند و طول گسل های اصلی بیش از 10 کیلومتر بوده و می توانند زلزله های عظیم ساختن کنند. در عین حال، تعداد 55 آسمانخراش هم در حریم های گسل های متوسط تهران بوده اند.
اگر زلزله عظیم اتفاق بیفتد این آسمانخراش ها از بین می روند و افراد زیادی کشته می شوند. با این حال، چطور این نوع واحدهای مسکونی که گران قیمت هم هستند به راحتی خرید و فروش می شوند؟
-در سرزمین ما، هنوز ایمنی ساختمان، درون داستان ارزشگذاری و قیمت گذاری ساختمان نشده. اگر داستان ایمنی در قیمت ساختمان در نظر گرفته شود، قیمت یک ساختمان که ایمنی بالاتری دارد، باید بالاتر باشد. اگر داستان ایمنی، در جامعه ما مورد توجه قرار بگیرد فراوان از مسائل موجود حل می شود.
مردم ما، زبان پول را می فهمند و زمانی زبان پول را می فهمند، باید بدانند یک واحد مسکونی که از نظر ایمنی، در سطح بالاتری قرار دارد، ارزش بالاتری هم دارد. در این حالت، باید آماده باشند پول بیش تری بابت خرید اون بپردازند.
شهرداری یا سازمان نظام مهندسی ساختمان، باید ساختمان ها را از نظر ایمنی، رتبه بندی کنند و هر ساختمان که از نظر ایمنی، رتبه بالاتری کسب کند، باید از نظر کارشناسی قیمت بالاتری نیز داشته باشد. در این حالت، سازنده می تواند این ساختمان را با قیمت بالاتری بفروشد. به همین سبب، این سازنده برای تحقق ایمنی ساختمان، خرج می کند.
متاسفانه ما هنوز رتبه بندی ساختمان ها از نظر ایمنی را نداریم. در حال آماده فقط به ظاهر ساختمان ها، موقعیت ساختمان ها و گفت و گو های غیر سازه ای ساختمان ها، امتیاز داده می شود، یعنی ارزشگذاری ساختمان ها بر پایه این آیتم ها انجام می شود و به سازه توجه نمی شود که در اصل پایه فقرات ساختمان است.
در مورد آسمانخراش هایی که روی گسل زلزله هستند، باید بگویم که هنوز شناخت واجب از گسل های تهران کسب نکرده ایم ولی مثلاً گفته می شود گسل نیاوران. در حالی که ما به طور دقیق نمی دانیم گسل نیاوران در کجا قرار دارد و هنوز این شناخت را نداریم. پس نمی شود به راحتی گفت که این ساختمان ها روی گسل هستند یا نیستند.
ما یک خط گسل زلزله داریم و اگر این خط گسل، فعال شود و ساختمان هم دقیقاً روی اون خط باشد، این ساختمان می تواند صدمه جدی ببیند یا تخریب شود. در این حالت، تفاوت ندارد که این ساختمان، یک آسمانخراش باشد یا یک ساختمان یک طبقه.
یک گفت و گو دیگر، سطح گسلی بوده و برای مثال، بین 300 تا 500 متر از هر سو گسل زلزله، سطح گسلی نام دارد. در این محدوده، با وقوع زلزله، ساختمان خراب نمی شود و اگر ساختمان با توجه به سطح گسلی طراحی شده باشد و ضوابط رعایت شده باشد، این ساختمان صدمه نمی بیند. پس همه این موارد، گفت و گو های پیچیده ای است که نمی شود به راحتی در جامعه در مورد آنها قضاوت کنیم.
در شمال کلانشهر تهران، چند گسل عظیم وجود دارد از جمله گسل شمال تهران و گسل نیاوران. گسل عظیم پردیسان هم شناسایی شده که از نزدیک آسمانخراش میلاد شروع شده و به سو شرق تهران امتداد دارد. همچنین گسل داوودیه از شهرک غرب شروع شده و تا بلوار میرداماد و فرهنگستان علوم ادامه دارد.
در سال های قبل از انقلاب، آمریکایی ها که شهر تهران را مطالعه کرده اند گسل نیاوران را شناسایی کرده و محدوده این گسل را علامت گذاری کرده اند. الان که چند دهه از اون شناسایی گسل نیاوران می گذرد، مقامات مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهر سازی قبول دارند که گسل نیاوران وجود دارد و همین مقامات طول این گسل را 14 کیلومتر اعلام کرده اند.
به گفته مقامات این مرکز، گسل نیاوران از اقدسیه، آجودانیه و نیاوران شروع شده و تا تجریش و سعادت آباد ادامه دارد. زمانی که حتی از چند دهه قبل، محدوده گسل نیاوران مشخص شده، جنابعالی چطور می گویید گسل ها مشخص نیستند و از آنها شناخت نداریم؟
-اگر دقیقاً گفته شود که فلان خط، گسل زلزله هست، من می توانم این داستان را بپذیرم ولی مقیاس همان نقشه هایی که در مورد گسل های تهران تهیه شده، در حد یک بر پنجاه هزارم یا یک بر بیست و پنج هزارم است. این مقیاس ها، مقیاس های دقیقی نیستند و اگر فقط یک میلی متر در نقشه کشی یک گسل خطا شود، می تواند محل واقعی گسل را جا به جا کند.
با این حال، اگر فرضاً از 50 سال نزد که آمریکایی ها یا هر فرد دیگر که این نوع بررسی ها را انجام داده اند، به این داستان توجه می شد و در تاریخ صدور پروانه ساخت در نظر گرفته می شد، وضع دیگری داشتیم ولی الان که ساختن انجام شده، با این آسمانخراش ها چه کار کنیم؟
ما الان نمی توانیم این آسمانخراش ها را خراب کنیم و در هیچ جای دنیا، این طور رفتار نمی شود. در همان شهرهای ژاپن هم، این طور رفتار نمی شود. اطلاعاتی که الان ژاپنی ها دارند 50 سال نزد نداشته اند و به همین سبب آسمانخراش های زیادی ساخته اند. در نتیجه آنها نیز، همین مشکلات را دارند.
در چند سال اخیر، به اراده مسئولان مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهر سازی و شورای عالی شهر سازی، نقشه های سطح های گسلی محدوده شهر تهران تهیه و به شهرداری تهران ابلاغ شد. شهرداری تهران باید از الان اجازه ساختن در این محدوده ها را ندهد ولی ساخت و سازهای قبلی ها انجام شده.

آقای شکرچی زاده، رئیس وقت مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهر سازی در سال 1395 اعلام کرد که نقشه های سطح ای گسلی تهران ابلاغ شده و موقعیت دقیق سطح هر گسل مشخص شده. این طور نیست که در مورد موقعیت گسل های تهران، کلی گویی شده باشد.
-بله. البته تخصص من، گسل زلزله نیست و تخصص من در حوزه ساختمان است. به هر حال، اگر یک ساختمان واقعاً مشکل جدی دارد باید مقاوم سازی شود. البته کار مقاوم سازی، کار ساده ای نیست و اگر ما بخواهیم یک سازه را اصلاح کنیم، باید تمام اجزای سفت کاری، معماری و تاسیسات، کنده شوند تا به اسکلت ساختمان برسیم.
زمانی برای مقاوم سازی به اسکلت ساختمان برسیم، جدید باید اون را نیرومند و مقاوم کنیم، یعنی باید از همان فونداسیون ساختمان، شروع به نیرومند اون کنیم و به تاسیسات، سفت کاری ها و اجزای معماری برسیم و تمام آنها باید از اول ساخته شوند.
در عین حال، ارزش سازه یک ساختمان نهایتاً 30 درصد کل ارزش ساختمان بوده و در تاریخ مقاوم سازی باید 70 درصد از ارزش ساختمان را دور بریزیم و سازه ساختمان را نیرومند کنیم.
نیرومند همان سازه ساختمان، هزینه دارد که کم هم نیست و دوباره باید ساختمان را از اول بسازیم. به طور کلی، معمولاً مقاوم سازی ساختمان های موجود توجیه اقتصادی ندارد و ترجیح این است که ساختمان موجود را خراب کنیم و از اول بسازیم. به هر حال، الان تعداد زیادی ساختمان مهم در محدوده های سطح گسل های نیاوران، شمال تهران و پردیسان وجود دارند که مقاوم سازی آنها هزینه زیادی دارد.
الان ما می دانیم که یک گسل عظیم به نام گسل شمال تهران وجود دارد و همین طور گسل های نیاوران، جنوب ری و شمال ری را در کلانشهر تهران داریم و محدوده و طول آنها مشخص شده. آخرین زلزله ای که در محدوده تهران اتفاق افتاده همان زلزله 7.2 ریشتری فروردین سال 1209 شمسی (1830 میلادی) است که گسل عظیم مُشاء-فشم عامل اون بوده. با این که کلانشهر فعلی تهران، گسل های بزرگی دارد.
در چند قرن قبل زلزله های بزرگی در خارج از تهران اتفاق افتاده و در محدوده فعلی تهران زلزله اتفاق نیفتاده است. سرانجام اگر زلزله عظیم در تهران اتفاق بیفتد تخریب زیادی ساختن می کند. این که در چند قرن اخیر در تهران زلزله اتفاق نیفتاده خوب است یا نه؟
-من دقیقاً نمی دانم که مرکز اون زلزله کجا بوده است.
گسل مُشاء عامل اون بوده و گفته شده که مرکز زلزله در محدوده جنوب آتشفشان دماوند بوده است.
-من اطلاع دقیقی نسبت به اون زلزله ندارم ولی برای همان زلزله، برخی خانه ها در تهران صدمه دیدند و حتی کاخ گلستان و بازار عظیم تهران صدمه دیدند. اساساً برای گسل هایی که در تهران وجود دارد، زلزله می تواند در هر کدام از آنها چهره بدهد.
یک سبب این که برای چی گسل های درون تهران، زلزله ساختن نمی کنند، این است که یک انرژی باید جمع شود و این انرژی باید فراتر از حد ظرفیت سنگ ها باشد. اگر فشار و تنش، بیش از آستانه صبر سنگ های درون زمین باشد منجر به شکست سنگ ها و ساختن زلزله می شود. قطعاً زلزله می تواند در تهران چهره بدهد و این طور نیست که زلزله در درون شهر تهران چهره ندهد.
بر پایه اطلاعاتی که الان از زلزله های عظیم قبلی داریم در چند قرن اخیر، چند زلزله عظیم در محدوده دماوند و کرج اتفاق افتاده است. با توجه به این که هر گسل به طور دوره ای، فعال شده و زلزله ساختن می کند، آیا وجود این گسل های تهران، در مردم فعلی ساکن کلانشهر تهران حس خطر ساختن نمی کند؟
-من به منطقه 22 شهرداری تهران رفته و حرکت گسل را در آنجا دیده ام ولی این که این حرکت وابسته به چه سال و دوره ای است، نیاز به مطالعات بیش تر دارد. این طور نیست که بگوییم زلزله در تهران چهره نداده است.
در چند قرن اخیر در محدوده فعلی کلانشهر تهران زلزله اتفاق نیفتاده ولی حدود 900 سال قبل یعنی در سال 1117 میلادی یک زلزله 7.2 ریشتری در کرج و یک زلزله 7.7 ریشتری در سال 958 میلادی در منطقه طالقان اتفاق افتاده است.
-مرکز اون زلزله ای که 900 سال نزد اتفاق افتاده، مشخص نشده و مثلاً چون در کرج، آبادانی و ساختمان بوده، از روی صدمه ها گفته اند زلزله در کرج اتفاق افتاده است ولی ممکن است مرکز همان زلزله در تهران بوده باشد.
به هر حال، گسل های تهران ممکن است فعال شوند و زلزله ساختن کنند. بر پایه اطلاعات بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در کلانشهر تهران به 41.7 میلیون تومان رسیده است.
قیمت هر متر مربع معاملات انجام شده در منطقه یک شهرداری تهران هم 83.7 میلیون تومان شده. در شمال منطقه یک شهرداری تهران، گسل شمال تهران قرار دارد و در مرکز این منطقه از شهرداری تهران، گسل شرق-غربی نیاوران هم وجود دارد.
آیا مردمی که با این قیمت ها اقدام به خرید مسکن می کنند هیچ حس خطر نمی کنند و حس نمی کنند که ریسک زیادی وجود دارد؟
-اول این که مردم، در این زمینه آگاهی ندارند. دوم این که گفت و گو ایمنی به نام یک ارزش اضافه درون قیمت ملک نشده. بنابراین، هر فردی که پول داشته باشد فرضاً در شمال تهران، خانه می عقل.
البته از زلزله مهم تر، پارامترهای دیگری از جمله سیل، وجود دارد و ما باید موضوعات دیگر از قبیل سیل، فرونشست زمین و رانش زمین را در نظر بگیریم. اصولاً گفت و گو مخاطرات چند گانه مطرح بوده و هر داستان، ریسک خودش را دارد. این گفت و گو ها، گفت و گو های پیچیده بوده و اتفاقاً گفت و گو های جامعه شناسی مطرح است تا گفت و گو های مهندسی که برای چی مردم به این داستان توجه نمی کنند.
در مجموع، شما چنین نظری دارید که فعلاً گفت و گو اقتصادی خرید و فروش با ارزش و مهم بودن بیش تری برای مردم دارد؟
-بله. به نظرم، فعلاً اقتصاد سخن اول را می زند و مردم به ارزش اضافه فکر می کنند تا این که به موضوعات دیگر توجه کنند. البته ما نیاز به این داریم که شناسنامه فنی ساختمان ها به درستی تهیه شود. وظیفه حاکمان و حکمروایان است که این مسائل را در جامعه، نهادینه کنند وگرنه افراد به تنهایی نمی توانند کار خاصی انجام بدهند.
برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[ad_2]