تبعات اجرای دوباره «برجام» در بازارهای «مسکن»، «طلا و سکه» و «بورس»

صفحه اقتصاد- امید به انجام مذاکرات اتمی برای احیای توافق اتمی – برجام- با پیروزی جو بایدن در انتخابات سال 1399 آمریکا، ساختن شد و مدتی سپس از شروع دوره ریاست جمهوری او و تک دوره ای شدن ترامپ، شروع شد. با این حال، این مذاکرات به سرعت به نتیجه نرسیده و حدود دو سال از دوره ریاست جمهوری جو بایدن قبل و در ماه های اخیر، امیدهایی برای اجرای دوباره برجام به وجود آمده است.
این امید به اجرای دوباره توافق برجام، بر سرنوشت بازارهای داخلی و مالی ایران تاثیر گذاشته و روند قیمت ها را تا حدی کاهشی کرده است. در گفتگوی اختصاصی «صفحه اقتصاد» با پزشک داوود محسنی نامقی (تحلیلیگر بازارهای مالی)، شرایط چند بازار مهم مالی درون ایران در وضعیت فعلی و در شکل اجرای دوباره برجام، بررسی شده است.

*****

*در روزها و هفته های اخیر، یک عامل مهم که بر بازارهای مختلف تاثیر گذاشته و همچنان تاثیرگذار است، داستان اجرای دوباره توافق اتمی برجام است. به نظر شما، اجرای دوباره برجام واقعاً تا چه حد بر بازارهای مختلف تاثیر گذاشته و فعالان بازارهای مختلف تا چه اندازه از این عامل سیاسی، تاثیر پذیری دارند؟

-ما اگر بازارهای مالی را تقسیم بندی کنیم در مورد بازارهایی همانند مسکن که چسبندگی قیمت دارند، تاثیر پذیری کمتری از اجرای برجام دارند ولی اگر اجرای برجام قطعی شود بازارهایی همانند دلار و طلا، بیش تر تحت تاثیر قرار می گیرند. اگر برجام اجرایی شود از نظر من، عدد کلیدی نرخ دلار 28 هزار و 400 تومان است.
این عدد 28 هزار و 400 تومان برای نرخ دلار فراوان مهم است که آیا دلار می تواند برای وقت قابل قبولی در حد 2 یا 3 هفته زیر این عدد بیاید یا نه. از طرفی، طلا به طور مستقیم با نرخ دلار سروکار دارد و 90 درصد قیمت طلا به نرخ دلار وابسته است.
یک نکته دیگر که باقی مانده، این است که انتظارات مشارکت کنندگان در بازار، فراوان مهم است. برای مثال در اواخر سال 1399 یا آغاز سال 1400، هر تاریخ که گفت و گو اجرای برجام مطرح می شد بلافاصله بازارها، واکنش علامت می دادند مخصوصاً بازار دلار ولی دیدیم که هر چه مذاکرات اتمی، ادامه پیدا می کند و مذاکرات، کِش دار می شود، تاثیر پذیری بازارها از اون کمتر می شود.
به هر حال، قبلاً تا یک اتفاق کوچک در مورد برجام چهره می داد، نرخ دلار پایین می آمد، اما الان همانند قبل نیست و الان نرخ دلار دوباره به بالای 30 هزار تومان رفته است. دلیل این وضع، همین است که مشارکت کنندگان بازار، انتظارات خودشان را تعدیل می کنند.
با اطمینان می توان گفت که اگر تا شش ماه آینده، مذاکرات برجام به همین نظم ادامه پیدا کند، قطعاً انتظارات فراوان از مشارکت کنندگان بازار، تعدیل می شود و دیگر همانند گذشته، ممکن است به اتفاقات مربوط به برجام، واکنش علامت ندهند.

*از نظر شما، قیمت 28 هزار تومان، کف قیمت دلار است؟

-این طور نیست که این عدد، کف قیمتی دلار باشد ولی به هر حال عدد 28 هزار و 400 تومان برای نرخ دلار، عددی بود که روند نزولی اون قبلاً شکسته شد. این عدد، عدد مهمی برای نرخ دلار بوده و در هفته های نزد و در حد یک نصف روز، دلار به زیر این عدد رفت ، اما دوباره بلافاصله به بالای این محدوده آمد.
در حال آماده، وضعیت سهام بانکی و سهام خودرویی یا سهام حمل و تعریف یا قیمت دلار، علامت می دهد که این بار مذاکرات برجام می خواهد طولانی تر شود ولی اون عدد، عدد مهمی است و ما اون را به نام مبنا در نظر می گیریم.

*در ابتدا در ماه های اخیر، صبر این بود که مذاکرات اتمی به سرعت به نتیجه برسد ولی بعداً چون قرار شد سو های مذاکره، به نظرات همدیگر پاسخ بدهند، در نتیجه مذاکرات طولانی تر شد.
در چنین وضعیتی، به نظر می رسد که فعالان بازارهای مختلف به نوعی از تحقق توافق سریع ناامید شدند. از نظر شما هم همین طور بود؟

-هر چقدر مذاکرات اتمی، طولانی تر شود مشارکت کنندگان بازار، انتظارات خودشان را تعدیل می کنند. دلیل اون هم، این است و هنگامی انتظارات، تعدیل می شود این قضیه اتفاق می افتد. برای مثال، فرض کنید اگر در آغاز سال 1400 این اتفاق چهره می داد، شاید نرخ دلار می توانست تا 20 هزار تومان کاهش پیدا کند.
اگر برجام، اجرا شود فراوان از مشارکت کنندگان بازار، بعید می دانند که نرخ دلار به زیر 26 هزار تومان برود. این انتظارات است که قیمت ها را تعیین می کند، یعنی انتظارات همه مشارکت کنندکان بازار، روی این قیمت قرار می گیرد.

*فعالان بورس تاکید دارند هر چقدر نرخ دلار، بالاتر باشد به نفع بورس تمام خواهد شد. در نتیجه موافق کاهش نرخ دلار نیستند. در اظهار نظرهای تحلیلگران به طور مکرر به این داستان نشانه می شود که نرخ دلار نمی تواند با وجود اجرای برجام، چندان پایین بیاید.
با این نوع اظهار نظرها و تحلیل ها امکان دارد جو روانی بازار تحت تاثیر قرار بگیرد و در شکل اجرای دوباره برجام، نرخ دلار کاهش قابل توجهی نداشته باشد؟

-به طور کلی، بورس تحت تاثیر دو عامل نرخ دلار و تورم است ولی باید به این نکته توجه داشته باشیم که شرکت ها می توانند 2 نوع سود کسب کنند. یک نوع سود شرکت ها، سود تورمی بوده و یک نوع دیگر سود عملیاتی است.
هنگامی ما درباره سود تورمی صحبت می کنیم، باید در نظر داشته باشیم که هنگامی نرخ دلار بالا باشد، هزینه های شرکت ها نیز بالا می رود. این سودی که شرکت ها در این حالت کسب می کنند، سود تورمی است و نه سود عملیاتی.
اگر برجام اجرا شود و روابط ما با دنیا برقرار شود، بسیاری از هزینه های شرکت ها کاهش پیدا می کند. صحیح است که با اجرای برجام، ممکن است نرخ دلار به 26 هزار تومان برسد ولی از سو دیگر، هزینه های شرکت های کاهش پیدا می کند. شاید نرخ دلار تا 28 هزار یا 27 هزار تومان پایین بیاید و حتی تا 26 هزار تومان پایین بیاید.
از سو دیگر ما اگر بتوانیم با دنیا ارتباط برقرار کنیم، بسیاری از هزینه های بالاسری همانند هزینه های تحریم و هزینه های جانبی کاهش پیدا می کند و این وضع، دلیل می شود سود عملیاتی شرکت ها بالا برود. این طور نیست که نرخ دلار پایین بیاید و به جراحت شرکت ها تمام شود.
دوستانی که این طور صحبت می کنند به سود تورمی توجه دارند. آنچه که دلیل شد که قیمت سهام در سال های 1398 و 1399 بالا برود، یک علتش بالا رفتن نرخ دلار بود. سود تورمی، بازی به جمع صفر است ولی سود عملیاتی برای شرکت باقی می ماند. برای چی که سودی که انباشته می شود، بعداً می تواند مورد استفاده قرار بگیرد و اندوخته گذاری جدید انجام شود.
پس من با اون نظر دوستان موافق نیستم که اگر نرخ دلار پایین بیاید، شرکت ها وابسته مشکل می شوند. با کاهش نرخ دلار در شکل اجرای برجام، سود عملیاتی شرکت ها نیرومند می شود و این وضع در بلند وقت، به نفع شرکت ها خواهد بود.
اندوخته گذاران یا سهامداران، می خواهند از راه رشد و توسعه شرکت، سود کسب کنند و نه از یک نوسان کوچک. پس اگر دیدگاه بلند وقت داشته باشیم قطعاً برجام می تواند به نفع سهامداران هم باشد. برخی مشارکت کنندگان بورس این دیدگاه را مطرح می کنند که اگر نرخ دلار پایین بیاید، فلان و بهمان می شود ولی بازارها، چندان به نظر تحلیلگران کاری ندارند.
در حال آماده، نقدینگی موجود در ایران به بالای 5.2 تریلیون (هزار هزار میلیارد) تومان رسیده است. این مقدار نقدینگی نسبت به آغاز سال 1399، بیش از دو برابر شده. به هر حال، دلار هم یک کالا هست و قطعاً بیش از هر چیزی از رشد نقدینگی تاثیر می پذیرد.
البته انتظارات ما مهم هست و می تواند در کوتاه وقت به نرخ دلار جهت بدهد، اما آنچه که بیش از همه عوامل، مهم بوده، رشد نقدینگی است. بیش از همه، رشد نقدینگی بر قیمت دلار تاثیر می گذارد.

 

*در ماه های قبل، گفته می شد که اندوخته ها از بورس خارج شده و به سو بازارهای دلار، سکه و طلا و مسکن رفته یا می رود. در حال آماده، کدام بازارها دارای رواج بوده و برای فعالان و اندوخته گذاران جذابیت دارند؟

-علاوه بر گفت و گو نقدینگی که به اون نشانه کردم، واقعیت این است که پول در تفریح از یک میلیون و 100 هزار میلیارد تومان (1100 هزار میلیارد تومان)، عبور کرده است. الان 22.5 درصد نقدینگی ایران، همان پول در تفریح است. در حال آماده، این پول جرأت نمی کند به سو بازارهای مختلف برود.
به سبب این که انتظارات برخی مشارکت کنندگان بازار، این است که امکان دارد برجام اجرا شود. اگر هم برجام اجرا شود شرایط بازارهای مختلف تغییر می کند. اگر قرار باشد با اجرای برجام، نرخ دلار تا 26 هزار تومان پایین بیاید، کسی الان دلار را با قیمت 30 هزار تومان نمی عقل. تعدیل شدن این انتظارات، دلیل شده این پول به سو بازارهای مختلف نرود.
از طرفی، طلا هم، به طور مستقیم از نرخ دلار تاثیر می پذیرد. در مورد قسمت مسکن هم باید بگویم که الان رشد قسمت مسکن در ماه قبل، نسبت به دو ماه قبل از اون کمتر شده و اگر قبلاً نرخ رشد 8 درصد بود، در ماه مرداد امسال به 1.5 درصد رسید.
البته این نظر من هست ولی من فکر می کنم راحت از این که برجام چه می شود و اگر همین وضع نامشخص بودن برجام ادامه پیدا کند و مذاکرات کِش دار شود، در سه ماه آینده، پول ها جرأت می کنند به بازارهای مختلف بروند. اگر وضعیت الان را نسبت به سال قبل، سنجیدن کنیم انتظارات مردم نسبت به نتیجه برجام، یک کم تغییر کرده است.
من نمی گویم مردم نسبت به نتیجه برجام، بی تفاوت می شوند ولی اون انتظارات قبل را نخواهند داشت. برای مثال، مشارکت کنندگان بازار، سابقاً نسبت به نتیجه برجام، فراوان حساس بودند، اما الان حساسیت آنها کمتر شده. هر چقدر این حساسیت نسبت به نتیجه برجام کمتر شود، این پول های درشت، بیش تر به بازارهای مختلف می روند.
در مورد این که کدام بازار جذابیت دارد، باید بگویم قیمت مسکن به نحوی در سقف های قیمتی قرار دارد. در مورد طلا، باید بگویم که قیمت طلا با نرخ دلار ارتباط دارد و مذاکرات برجام، هنوز ادامه دارد ولی به نظر من، بازار بورس، می تواند یکی از گزینه های فراوان جذاب باشد. ما شرکت های زیادی در بورس داریم که سهام آنها با نرخ دلار معادل 20 هزار تا 22 هزار تومان معامله می شود. در حالی که در قسمت مسکن، معاملات با نرخ دلار حدود 35 هزار تومان انجام می شود.
در مورد دلار هم می توانم بگویم ارزش واقعی دلار با توجه به نرخ تورم و نقدینگی، حول و حوش 35 هزار تا 36 هزار تومان بوده و خود دلار شاید 15 تا 20 درصد از ارزش خودش عقب است. قیمت طلا در درون سرزمین، با توجه به قیمت جهانی اونس طلا و نرخ دلار تعیین می شود.
با توجه به افزایش نرخ استفاده توسط فدرال رزرو آمریکا، طلای جهانی هم تحت فشار قیمتی است. در وضعیت فعلی، نمی توان دقیقاً گفت که طلا تا چه قیمتی رشد می کند ولی به نظر من، نهایتاً قیمت اونس طلا در حد 7 یا 8 درصد رشد خواهد کرد.

*پس نظر شما این است که قیمت اونس طلا بیش از 8 درصد رشد نمی کند؟

-به طور کلی، کامودیتی ها و یکی از آنها که همین طلا باشد تحت فشار افزایش نرخ استفاده فدرال رزرو آمریکا هستند، یعنی طلا در ماه های آینده می تواند حداکثر در حد 7 یا 8 درصد افزایش داشته باشد. این 7 یا 8 درصد افزایش، در مورد اونس جهانی ممکن است اتفاق بیفتد.
با توجه به نرخ دلار که شاید 15 تا 20 درصد از ارزش ذاتی خودش عقب هست، طلا در بازار داخلی ممکن است از همین نقطه فعلی، نهایتاً 15 درصد افزایش پیدا کند. این مقدار افزایش دلیل می شود که اندوخته گذاران، چندان ریسک نکنند و در نتیجه، بورس می تواند از همه بازارها خوب تر باشد.

*اگر فرضاً قیمت اونس طلا 7 درصد افزایش داشته باشد، از نظر شما ممکن است از 1715 دلار فعلی، حتی به 1850 نرسد و تا محدوده کمتر از 1850 دلار می تواند رشد کند.

-به این سبب می گویم طلا می تواند اینقدر رشد کند که برنامه فدرال رزرو برای افزایش نرخ استفاده، یک برنامه دائمی است و تا نیمه دوم 2025 میلادی ادامه دارد. در همین چند ماه آینده و تا آغاز سال 2023 میلادی، اونس طلا کار فراوان سختی دارد که بخواهد به 1900 دلار برسد.

*قیمت سکه کامل در ماه های اخیر و در تاریخ اوج قیمت به نزدیک 17 میلیون تومان رسید و در هفته های اخیر کاهش پیدا کرد. در روزهای اخیر، قیمت سکه بین محدوده 15 میلیون و 12.5 میلیون تومان در نوسان بوده است.
در چنین وضعیتی، آیا نوسان گیری ممکن است اتفاق بیفتد و معامله گران در این حوزه سود کنند یا این که خرید و فروش سکه، فعلاً ریسک زیادی دارد؟

-به نظر من، الان خرید و فروش سکه طلا ریسک زیادی دارد. آنچه که بر قیمت سکه تاثیرگذار است، قابل نزد بینی نیست چون قیمت دلار ممکن است برای اجرای برجام تغییر کند. به هر حالت، در ماه های اخیر، اظهار نظرهای ضد و نقیضی در مورد برجام مطرح شد.
در چنین وضعی، سود کردن دربازار سکه، نیاز به آدم شغل ای دارد که به شکل 7 روزه یا چند روزه، به خرید و فروش سکه دید کند. البته برخی زمان‌، شانس در معاملات دخیل است ولی فعلاً برای ریسکی که وجود دارد، هیچ توصیه ای در مورد سکه نمی شود. اساساً راهنمای قیمت گذاری در بازار طلا و سکه و مخصوصاً برای وضعیت فعلی، نرخ دلار است.
کسی که می خواهد اقدام به خرید سکه کند، باید بگذارد نرخ دلار به زیر 28 هزار و 400 تومان بیاید و تثبیت شود. اگر نرخ دلار تثبیت هم نشود ولی نرخ دلار به زیر این عدد بیاید، خرید سکه فراوان جذاب می شود حتی برای یک نیم روز یا یک روز. در مجموع، من نظرم این است که فعلاً نرخ دلار نمی تواند بالای 32 هزار تومان تثبیت شود.