[ad_1]
صفحه اقتصاد– بر پایه سرشماری نفوس و مسکن سال 1390 ایران، تعداد 21 میلیون خانوار و تعداد 21 میلیون واحد مسکونی در سرزمین وجود داشته است. در سرشماری سال 1395 هم، تعداد 24 میلیون خانوار و تعداد 25.4 میلیون واحد مسکونی در سرزمین موجود بوده و وجود داشته است. سرشماری در سال 1400 برگزار نشده ولی مجلس و دولت بر ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال تاکید دارند.
در گفتگوی اختصاصی «صفحه اقتصاد» با پزشک ابوالفضل مشکینی (متخصص برنامه ریزی شهری و رئیس قبلی سازمان مسکن و شهر سازی استان تهران)، مولفه های کلیدی تولید مسکن و تقاضای موجود در بازار مسکن، مورد بررسی قرار گرفته است.
*****
*بر پایه اطلاعات سرشماری سراسری سال 1395 تعداد 24 میلیون خانوار و تعداد 25 میلیون واحد مسکونی در سرزمین ما وجود داشته است. در همین چارچوب اعلام شد که هر سال به طور میانگین 670 هزار تقاضای جدید برای ازدواج به تقاضای موجود اضافه می شود.
الان که چند سال از سرشماری سال 1395 قبل و در سال 1400 هم سرشماری انجام نشده، از نظر شما وضعیت فعلی مسکن چگونه هست و آیا وضعیت قابل دفاعی در قسمت مسکن وجود دارد؟
-آمارها علامت می دهد که ما یک دوره رکود طولانی را در قسمت مسکن تجربه کرده ایم و الان 5 سال از این رکود قبل است. از طرفی، تعداد ازدواج ها بین 600 تا 800 هزار در سال بوده و این داستان، یکی از عواملی است که برای تامین مسکن، مورد توجه قرار می گیرد. دومین عامل، گفت و گو استهلاک و واحدهای مسکونی تخریبی است و معمولاً در برنامه ریزی ها، درصد استهلاک مشخصی را در نظر می گیرند.
سومین عامل موثر، تقاضای انباشته برای مسکن است، یعنی تقاضایی که بازار به اون پاسخ نداده و انباشته شده. این سه عامل، به نیاز مسکن هر جامعه شکل می دهند و در مقابل، یک تعداد موجودی مسکن داریم.
البته به نظر می رسد سرشماری سال 1395 از نظر فراوانی، اختلال آماری داشته باشد. چون در هیچ زمانی، تعداد واحدهای مسکونی سرزمین از تعداد خانوارها، پیشی نگرفته است که بعداً مرکز آمار ایران، اون را هم اصلاح کرد.
با توجه به رکودی که ما در چند سال قبل داشته ایم و این که تعداد پروانه های صادره کاهش پیدا کرده بود، خواه ناخواه وضعیت مسکن نه تنها خوب تر نشده، بلکه بدتر هم شده. در حال آماده، ما هم تقاضای انباشته برای مسکن را داریم و هم این که اون درصد استهلاک نتوانسته جانشین شود. ضمن این که افرادی که به تازگی ازدواج کرده اند مسکن نیاز دارند.
در عین حال، الان هزاران هزار ویلا و اقامتگاه از شمال تا جنوب سرزمین وجود دارد که به نام خانه دوم خانوارها محسوب می شوند. آمار این واحدها، در آمار واحدهای مسکونی موجود سرزمین می آید ولی خانوار ساکن در آنها وجود ندارد. ما نمی توانیم این واحدها را جزو واحدهای مسکونی در نظر بگیریم ولی جزو موجودی ساختمان هستند.
*در هر سال چه تعداد از واحدهای مسکونی موجود قاعدتاً باید تخریب شوند و نرخ استهلاک چقدر است؟
-معمولاً نرخ استهلاک را بین 10 تا 15 درصد نیاز مسکن در نظر می گیرند. برای مثال، اگر یک میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شود، در حد 10 یا 15 درصد اون را باید به نام نرخ استهلاک و تخریب در نظر بگیریم.
به هر حال، همه اقداماتی که در بافت های فرسوده یا در مناطق کنار شهرها انجام می شود، در چارچوب همین 10 تا 15 درصد نرخ استهلاک و تخریب قرار می گیرد. آمارهای ما علامت می دهد که در چند سال قبل، کل ساختن سالیانه سرزمین ما کمتر از 400 هزار واحد مسکونی بوده است.
بر این پایه، ما فقط توانسته ایم به 50 درصد نیاز به مسکن پاسخ بدهیم و بقیه اون به تقاضای انباشته تبدیل می شود. برای چی که نیاز به مسکن، از بین نمی رود و در یک جا انباشته می شود. این تقاضای انباشته، خودش را در قطعه مهاجرت معکوس از شهر به پیرامون یا بَد مسکنی و انواع و اقسام بی مَسکنی ها همانند کانکس خوابی، پشت بلندی خوابی، حیاط فروشی و امثال اون علامت می دهد.
*این 10 تا 15 درصد نرخ استهلاک و تخریب چگونه در نظر گرفته می شود؟
-مسکن یک کالای قابل دوام بوده ولی یک عمر مشخص دارد. ما هزاران بافت فرسوده در شهرهای مختلف سرزمین داریم و در درون این بافت ها، واحدهای مسکونی فرسوده وجود دارد. معمولاً در برنامه ریزی های مسکن، بین 10 تا 15 درصد به تخریب و نوسازی واحدهایی اختصاص می دهند که عمر بنای آنها به سر آمده.
*فرضاً از همان حدود 25 میلیون واحد مسکونی موجود، عملاً چند درصد هر سال تخریب شود و تخریب هم می شود؟
-ما فرض می کنیم که یک ساختمان در حد 30 یا 40 سال، عمر سودمند دارد ولی همه واحدهای مسکونی در یک سال تخریب نمی شوند. برای مثال، ساختمان های با عمر بالای 25 سال یا 30 سال را در نظر می گیرند و زمانی مرکز آمار ایران، سرشماری انجام می دهد، قدمت ساختمان و مصالح به کار رفته در اون را هم مورد توجه قرار می دهد.
به طور کلی، ساختمان هایی که در سرزمین با خشت و گل، خشت و چوب، آجر و چوب بنا شده اند، جزو ساختمان های قابل تخریب در نظر گرفته می شوند، یعنی مصالح آنها به گونه ای نیست که بیش از این عمر کنند. معمولاً یک درصد مشخص از ساختمان هایی که با این مصالح ابتدایی هستند و قدمت بالای 25 سال دارند، در برنامه ریزی مسکن مورد نظر قرار می گیرند و باید تخریب و نوسازی شوند.
*آیا آمار مشخصی وجود دارد که چه تعداد از ساختمان ها باید تخریب و نوسازی شوند و فرسوده هستند؟
-سپس از ابلاغ سیاست های کلی نظام در قسمت مسکن، قرار بود در زمان 10 سال، هر سال 10 درصد از کل بافت های فرسوده سرزمین، تخریب و نوسازی شود. سپس از 10 سال که این داستان را بازنگری کردند، مشخص شد که در طول 10 سال، بیش از 14 درصد در تهران، نوساازی بافت های فرسوده انجام نشده.
متوسط نوسازی بافت های فرسوده در سرزمین، کمتر از 10 درصد بود. در حالی که در زمان 10 سال، باید بافت های فرسوده، از بین می رفت، یعنی سپس از 10 سال و پس از تخریب و نوسازی همه بافت های فرسوده سرزمین، نباید در سال 1400، بافت فرسوده ای باقی می ماند.
در حالی که تخریب و نوسازی همه بافت های فرسوده سرزمین اتفاق نیفتاده و به جای 100 درصد، فقط 10 درصد بافت های فرسوده سرزمین، تخریب و نوسازی شده اند. البته این سیاست، سیاست کلی نظام بود که در زمان 10 سال باید بافت های فرسوده، نوسازی می شدند، اما دخالت در بافت فرسوده، فراوان مقاوم تر از ساختن یک مسکن در زمین خالی است.
*بر پایه آمار سال 1395، تعداد یک میلیون و 583 هزار نفر اتباع خارجی در ایران وجود داشته اند. وجود این افراد در سرزمین ما، چه فشاری به قسمت مسکن درون می کند؟
-اتباع خارجی، جزو آمارهای شهروندی ما محسوب نمی شوند. برای مثال، در سال 1387 تعداد 180 هزار تبعه افغانستانی ثبت شده یعنی با مجوز در ایران، وجود داشتند. در صورتی که رقم واقعی 360 هزار نفر بود. در استان تهران، روستاهایی در دور و بر ورامین، قرچک و رباط بخشنده وجود دارند ولی کل ترکیب جمعیتی روستا، افغانستانی هستند.
همه اتباع خارجی، از موجودی مسکن ایران استفاده می کنند و این یک نکته فراوان ویژه است. برای چی که آنها در موجودی های مسکنی سکونت می کنند که در آمارهای واقعی ما دیده نمی شوند. همان یک میلیون و 583 هزار اتباع خارجی، حدود 400 هزار خانوار می شود. تعداد 400 هزار خانوار در واحدهای مسکونی سرزمین ما زندگی می کنند و این واحدها، جزو موجودی مسکن خانوار ایرانی محسوب می شوند. همین تعداد اتباع خارجی، یک عدد قابل توجه است.
*سپس از هر دوره رکود، دوره رواج قسمت مسکن فرا می رسد. با توجه به افزایش قیمتی که در قسمت مسکن اتفاق افتاده، آیا الان ساختن برای سازندگان مسکن جذاب نیست و با آینده نگری برای ساخت و فروش مسکن اقدام نمی کنند؟
–قیمت مسکن بالا رفته ولی ساختن باید برای سازنده مسکن، توجیه داشته باشد. در سرزمین ما حدود 60 تا 70 درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را زمین تشکیل می دهد. الان در تهران، هزینه زمین از کل هزینه ساختن، تقریباً به 70 درصد رسیده و در کلانشهرهای دیگر به 65 درصد رسیده است.
زمانی که 65 درصد قیمت یک واحد مسکونی را زمین تشکیل می دهد دیگر ساختن، برای سازنده توجیه چندانی ندارد. در این بین، افرادی سود می بَرند که محتکران زمین هستند و موجودی زمین بالایی دارند. در کنار داستان زمین، قیمت مصالح ساختمانی هم افزایش پیدا کرده است.
سازنده مایل است که زمین با شرایط خوب، در اختیارش قرار بگیرد و قیمت مصالح ساختمانی پایین باشد. همچنین او مایل است به جای این که در یک سال، یک دوره ساخت را تجربه کند، دو دوره ساخت را تجربه کند یعنی همزمان 2 مجموعه مسکونی را به مصرف کننده تحویل بدهد.
در زمانی که توان خرید جامعه پایین باشد، خواب اندوخته برای سازنده اتفاق می افتد. تنها چیزی که می توان گفت این است که افزایش قیمت مسکن با افزایش تورم در سرزمین برابری کرده و در واقعیت نه چیزی به دست آمده و نه چیزی از دست رفته است. از سو دیگر، تعدادی از سازندگان مسکن که با نظام بانکی کار می کردند ورشکسته شدند و از دور خارج شدند.
*مجلس تصویب کرده بود که سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود و دولت آقای رئیسی هم در ادامه داستان ساخت یک میلیون واحد را پیگیری کرد. این دولت تاکید دارد در قطعه طرح نهضت مردمی مسکن تعداد 4 میلیون واحد مسکونی در زمان 4 سال ساخته می شود.
یک سال از دولت آقای رئیسی قبل و قرار است در شهریور 1401 تعداد 63 هزار واحد از اون 4 میلیون واحد مسکونی به استفاده برداری برسد. آیا بیش از این تعداد مسکن، واقعاً این امکان وجود نداشت که تعداد بیش تری به مرحله افتتاح برسند و آیا محدودیت های جدی در حوزه ساختن وجود دارد؟
-من نمی توانم در مورد ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال سخن بزنم. برای چی که واقعیت های فنی و اقتصادی ما می گوید این کار، غیر ممکن است. من اعتقاد دارم عمده اون 63 هزار واحدی که می خواهد افتتاح شود، همان واحدهای مسکن مهر هستند که تکمیل شده اند و در حال واگذاری هستند.
اساساً غیر ممکن است که فعلاً ما توان فنی داشته باشیم و توان مالی داشته باشیم برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال. الان هم یک سال تمام شده و باید یک میلیون واحد مسکونی تحویل داده می شدند.
اعتقاد من این است که اگر نظام بانکی، کمک کند و با توجه به این که از رکود خارج می شویم، نهایت توان سرزمین ساخت 500 هزار واحد در سال است. قسمت دولتی می خواهد یک میلیون واحد مسکونی در سال بسازد و از سو دیگر معمولاً قسمت خصوصی هر سال در حد 400 تا 500 هزار واحد مسکونی می ساخت. در عین حال، دولت در زمینه ساخت یک میلیون واحد در سال، قسمت خصوصی را درون نکرد.
*یک گفت و گو این است که مقامات دولت آقای رئیسی می گویند در زمان 4 سال تعداد 4 میلیون واحد می سازیم و نه این که الزاماً هر سال یک میلیون واحد ساخته شود. مقامات این دولت، موضوعی را که مطرح می کنند این است که می گویند مقدمات ساخت این 4 میلیون واحد را آماده کرده اند. آیا در این حالت ممکن است جمعاً تعداد 4 میلیون واحد ساخته شود؟
-آقای محمودزاده، معاون وزیر راه و شهر سازی گفت که زمین 900 هزار واحد مسکونی تامین شده و زمین مورد نیاز یک میلیون واحد هم قرار است درون محدوده شهری قرار بگیرد.
در حالی که مقدمات این است که همان سال اول بگویند زمین تعداد 4 میلیون واحد مهیا شده و مهیا سازی این واحدها شروع شده. نکته مهم این است که متوسط دوره ساخت در سرزمین ما 24 ماه است.
مقامات دولت باید می گفتند دو سال آخر دولت را به این داستان اختصاص داده ایم که 4 میلیون واحد مسکونی را بسازیم. ایمن باشید که باید یک اتفاق ویژه چهره بدهد که دولت بتواند در طول 4 سال، تعداد 4 میلیون واحد مسکونی را بسازد و به مردم تحویل بدهد.
*اتفاق ویژه چه چیزی است که یک بهیود خوب در قسمت مسکن سرزمین ساختن کند؟
-برای مثال، امکان دارد تکنولوژی خاصی در حوزه ساختن درون سرزمین شود. ورود همان تکنولوژی، می تواند دوره ساخت را از 24 ماه به 12 ماه کاهش بدهد یا این که به طور 3 شیفته کار کنند. به این شکل که اینقدر فراوان سازان مسکن و سازندگان، تشویق شوند که به طور 3 شیفته کار کنند تا واحدهای مورد نظر به سرعت ساخته شود.
*اگر فرضاً توافق برجام، مجدد اجرا شود ممکن است تاثیر مثبت بگذارد؟
-من نمی گویم اجرای برجام بی تاثیر است.
*تاثیرگذاری برجام از جهت جاذبه تکنولوژی و منابع مالی چقدر است؟
-بله ولی در نظر بگیرید که مثلاً میزان تولید فولاد ما باید 2 برابر شود یا تولید سیمان ما 3 برابر شود. همه این عوامل موثر هستند، اما با توجه به جمیع جهات می گویم که مسکن، یک اندوخته گذاری ویژه است، یعنی نمی شود امروز تصمیم کنیم و فردا ساخت یک میلیون واحد مسکونی را شروع کنیم.
ما از سال 1364 قانون داریم که بدون اتمام مهیا سازی روبنایی و زیربنایی، نمی توانیم مجموعه های مسکونی را بسازیم. الان باید مهیا سازی 4 میلیون واحد مسکونی شروع شده باشد، یعنی زمین ها تامین شده باشد، آموزش و آموزش برای حوزه آموزش برنامه ریزی کند و نیروی انتظامی، تربیت بدنی و سازمان های دیگر، باید پای کار بیایند. در این حالت، وزارت نیرو باید آب و برق واجب واحدهای مسکونی را تامین کند. همه این عوامل در تحقق برنامه های ساخت مسکن تاثیر دارند.
برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[ad_2]