بازار مسکن تهران و ایران در معرکه اجرای توافق اتمی «برجام»

صفحه اقتصاد- بازار مسکن یکی از بازارهای رایج و جذاب در سرزمین ما بوده و از سال های قبل از انقلاب و تاریخ نخست وزیر هویدا، التهاب در بازار مسکن وجود داشته است. نرخ تورم 27 درصدی سال 1355 و شروع بیماری هلندی در اقتصاد ایران که از سال 1352 برای افزایش ناگهانی درآمدهای نفتی اتفاق افتاده بود، مزید بر دلیل بوده است.
در حالی که دولت ابراهیم رئیسی و مجلس یازدهم، تاکید بر ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی دارند، در فضای روانی مذاکرات برجام، شور بازار مسکن، کاهش پیدا کرده است. به منظور تحلیل وضعیت این بازار، «صفحه اقتصاد» با نیما عسگری (کارشناس اندوخته گذاری و تحلیلگر بازار مسکن) گفت و گو کرده است که اون را می خوانید.
*****

*در مرداد 1401، میانگین قیمت هر متر مربع واحدهای مسکونی معامله شده کلانشهر تهران، به 42 میلیون تومان رسیده و از سو دیگر دولت و مجلس تاکید بر این دارند که سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در سراسر سرزمین ساخته شود.
با توجه به این که جنابعالی در حوزه اندوخته گذاری و مسکن کوشش دارید، از نظر شما وضعیت حوزه مسکن چگونه هست و این بازار در شرایط فعلی، نسبت به بازارهای موازی چه وضعی دارد؟

-بانک مرکزی ایران، میانگین قیمت هر متر مربع واحدهای معامله شده را اعلام کرده ولی مرکز آمار ایران هنیز جدیداً اعداد و ارقام قسمت مسکن را اعلام می کند. با این حال، چون کار مرکز آمار جدید بوده و به تازگی در این زمینه این آمار را منتشر می کند، اطلاعات بانک مرکزی، عمدتاً مورد توجه قرار می گیرد و تحلیل ها با استناد به این اطلاعات انجام می شود.
شرح بانک مرکزی در مورد مسکن، به این معنا نیست که یک شرح کامل است برای چی که بانک مرکزی، بر پایه کدهای رهگیری که در مورد معاملات مسکن صادر می شود، آمار خودش را منتشر می کند. آمار و اطلاعاتی که توسط بانک مرکزی منتشر می شود در حد 70 تا 80 درصد، صحیح است ولی قطعاً شرح بانک مرکزی، نقص هایی دارد.
اولاً این آمار را در مورد واحدهای مسکونی معامله شده ارائه می کنند و دوم این که برخی معاملات به شکل توافقی و با وجود در دفترخانه رسمی انجام می شود و در نتیجه برای آنها کد رهگیری صادر نمی شود. در حالت معمول، بانک مرکزی بر پایه کد رهگیری، شرح مسکن را منتشر می کند و البته باید برخی نواقص این شرح را پذیرفت.
در مورد ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که دولت و مجلس بر اجرای اون اصرار کرده اند، باید بگویم که این نوع کارها، بیش تر جنبه تبلیغاتی دارد. متاسفانه همین الان قسمت دولتی با قسمت خصوصی رقابت می کند و دست و بال قسمت خصوصی به چند دلیل بسته است.
اخیراً گفت و گو مالیات مطرح شده و هزینه جواز اضافه شده. همچنین قیمت مصالح ساختمانی و میزان دستمزد نیروی کار افزایش پیدا کرده است. در عمل قسمت خصوصی، دیگر توان رقابت ندارد و عمده سازندگان مسکن، برای این که سود حداقلی هم کسب نمی کنند، اگر پول خودشان را در بازارهای موازی همانند بانک بگذارند، به صرفه تر است.

در این زمان، تعداد زیادی از سازندگان مسکن، ورشکسته شدند و از این حوزه خارج رفته اند و برخی نیز به سو دلالی و سفته بازی رفته اند. همین آماری که در مورد تهران و شهرستان ها منتشر می شود علامت می دهد که قسمت خصوصی، دیگر توان ساختن ندارد.
تعداد پایین جوازهای ساخت مسکن، مشخص می کند که کمبودهای ما در قسمت مسکن، بیش تر می شود. دولت و مجلس محترم، زحمت های کشیده و صحبت هایی داشته اند ولی این صحبت ها عملیاتی نیست.

*مقامات وزارت راه و شهر سازی اعلام کرده اند که در همین شهریور 1401، تعداد 100 هزار واحد مسکونی از واحدهای «طرح نهضت مردمی مسکن به استفاده برداری» می رسد. همچنین اعلام شده که زمین مورد نیاز تعدادی از اون 4 میلیون واحد مورد نظر تامین شده و تعدادی از زمین ها باید تغییر کاربری بدهند و جزو مناطق شهری شوند تا ساختن آنها انجام شود.
در شرایط فعلی، شرح بانک مرکزی در مورد معاملات انجام شده در مرداد امسال منتشر شده. بر پایه این شرح، رشد افزایش قیمت مسکن تهران، به میزان زیادی نسبت به ماه های قبل کمتر شده. آیا این آمار و اطلاعات علامت می دهد که قسمت مسکن به سقف قیمتی خودش رسیده و می توان از شرح بانک مرکزی این طور استنباط کرد؟

-من از یک بُعد دیگر به این قضیه دید می کنم. تمام بازارهای مالی در مرداد ماه امسال منفی بودند و تنها بازاری که بازدهی مثبت داشته، مسکن بوده است. در مرداد ماه امسال، تمام بازارها کمتر از تورم 52 درصدی نقطه به نقطه، رشد قیمت داشتند.
جدا از گفت و گو پول نقد، بورس حدود 6 درصد بازدهی داشته و میانگین نرخ سود بانکی 15 درصد بوده است. مابقی بازارها از جمله طلا، سکه و کالاهای بادوام شامل لوازم خانگی و ماشین، کمتر از نرخ تورم، بازدهی داشته اند، یعنی عملاً نتوانسته اند در یک سال قبل، ارزش پول را بر پایه تورم نگه داری کنند و فقط نسبت به نگه داشتن پول نقد، جراحت کمتری اتفاق افتاده است.
صحیح است که بازدهی مسکن تهران و مسکن شهرهای مختلف، کمتر از نرخ تورم بوده ولی بازدهی مسکن، از تمام بازارهای موازی بیش تر بوده است. با توجه به گزارشی که بانک مرکزی ارائه کرده، ما افزایش قیمت مسکن را تجربه کرده ایم.
از سو دیگر، نمی شود کاهش قیمت زیادی را در قسمت مسکن متصور شد. به دلیل این که هزینه ساختن و هزینه جواز ساخت بالا رفته است. در این زمان، نه تنها کاهش قیمت مسکن نداشته ایم بلکه افزایش قیمت نیز داشته ایم ولی برای رکود تورمی، تعداد معاملات مسکن کمتر شده.
ما الان در «رکود تورمی» قسمت مسکن هستیم ولی معاملات قسمت مسکن در حال انجام است. در دوره قبل از کرونا، میانگین تعداد معاملات مسکن شهر تهران حدود 8 تا 10 هزار فقره در ماه بود. در همان دوره در ماه های خرداد و تیر، تعداد معاملات به اعداد بیش تری می رسید و به حدود 12 هزار تهران در شهر تهران هم می رسید.
در حالی که تعداد معاملات مسکن تهران در مرداد 1401 به حدود 7 هزار فقره رسیده است. این 7 هزار معامله مسکن در ماه، نسبت به دو، سه ماه قبل از خودش کمتر بوده و 20 درصد کاهش داشته ایم ولی نسبت به ماه مشابه سال قبل خودش حدود 4 تا 5 درصد افزایش داشته است. پس نمی شود برای مسکن، فعلاً تورم زیادی را متصور بود و بازدهی خودش را خواهد داشت.
رشد قیمتی مسکن انجام می شود ولی قطعاً از تورم کمتر خواهد بود. موضوعی که در این آمارها اهیمت دارد این است که همیشه رشد قیمت قسمت مسکن در تهران، بیش از شهرستان ها بود و در ماه های قبل، شهرستان ها از تهران جا می ماندند و عدد افزایش قیمت برای مسکن تهران، رقم درشتی بود ولی در این ماه برعکس شده.
در این ماه، جاماندگی قیمت مسکن شهرستان ها نسبت به تهران، جبران شده و برای ماه آینده هم، احتمالاً همین وضع را خواهیم داشت. به نظر می رسد جاهای خوب شهرستان ها، رشد بالاتری نسبت به تهران خواهند داشت و جاماندگی قیمتی خودشان را جبران خواهند کرد.

*به طور مشخص در ماه مرداد سال 1399، تعداد 9 هزار واحد مسکونی در شهر تهران به طور رسمی معامله شده ولی در مرداد 1401، تعداد 7 هزار و 800 واحد در شهر تهران معامله شده. نسبت به سال 1399 چه اتفاقی افتاده که الان تعداد معاملات مسکن تهران، کاهش پیدا کرده است؟

-در سال 1399 میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حد 24 یا 25 میلیون تومان بود ولی در دو سال اخیر، حدود 2 برابر افزایش قیمت مسکن داشته ایم. از سو دیگر، در مرداد 1399 در بازارهای موازی از قبیل بورس رواج زیادی وجود داشت و اتفاقاتی در بورس چهره داد که همگی می دانیم.
در اون تاریخ، بازدهی بقیه بازارها پایین بود و سپس از شروع فرو ریختگی بورس، افراد به این نتیجه رسیدند که اگر اندوخته خودشان را به کالای بادوامی همانند مسکن تبدیل کنند، رشد بهتری خواهد داشت. سپس از اون هم، انتخابات آمریکا در آبان 1399 برگزار شد و جو روانی اون انتخابات دلیل شد قسمت مسکن درون رکود شود.
در اون دوره، تعداد معاملات مسکن کم شد تا این که در اسفند 1399، تعداد معاملات افزایش پیدا کرد. در ماه های آخر سال، معمولاً در همه بازارها، یک شور و شور به وجود می آید. با این که در اون تاریخ، شیوع ویروس کرونا را داشتیم ولی دوباره شور و شادی در مردم کم نشد. بنده دلیل اون اتفاقات 6 ماهه اول سال 1399 را همین داستان می دانم.

*به هر حال تعداد معاملات مسکن در مرداد 1401 نسبت به مرداد سال 1399 کاهش پیدا کرده است. آیا ممکن است کم شدن تعداد معاملات، برای این باشد که خریدهای مسکن به شهرهای دور و بر تهران یا استان های دیگر منتقل شده باشد یا این که احیاناً الان خریداران و متقاضیان منتظرند در همین تهران، مسکن مورد نظرشان را خریداری کنند؟

-کمتر شدن تعداد خرید و فروش در تهران، برای رکود تورمی است. در رکود تورمی، قیمت ها افزایش پیدا می کند و توان مردم به خرید مسکن نمی رسد. آمارها علامت می دهد که نزدیک 60 تا 70 درصد حجم معاملات، مربوط به واحدهای زیر 80 متر مربع است و همچنین 50 تا 60 درصد حجم معاملات واحدهای مسکونی مربوط به واحدهای زیر 3 میلیارد تومان است.
اگر این آمار و اطلاعات را کنار هم بگذاریم، به این نتیجه می رسیم که در یک قسمت از تهران که هنوز به اشباع قیمتی نرسیده، خرید و فروش بیش تر وجود دارد. در عمل، یک واحد مسکونی با قیمت یک میلیارد و 500 میلیون تومان تا 2 میلیارد تومان، راحت تر معامله می شود. در عین حال، عمده حجم معاملات مسکن تهران، در مناطق 9 و 10 شهرداری تهران و کمربند میانی تهران به پایین و پایین تر از خیابان آزادی، انجام می شود.
اگر یک فرد، فرضاً یک خودروی پژو 206 داشته باشد قیمت اون 400 میلیون تومان است. اگر او یک وام بانکی بگیرد و هزینه اوراق مسکن اون را کم کند نزدیک 300 تا 350 میلیون تومان می تواند دریافت کند.
از طرفی، اگر از اقوام خودشان هم بتواند پول گرفتن کند و خودش هم 300 تا 400 میلیون تومان نقدینگی داشته باشد، حدود یک میلیارد و 600 میلیون تومان نقدینگی پیدا می کند. در این حالت، این فرد می تواند به راحتی اقدام به خرید واحد مسکونی مورد نظرش کند.
در مناطق شمالی شهر تهران که میانگین قیمت هر متر مربع 60 میلیون تومان شده، قیمت یک واحد 100 متری 6 میلیارد تومان می شود. به همین دلیل عمده حجم معاملات مسکن، در مناطق پایین تر شهر تهران اتفاق می افتد.
الان معاملات مسکن انجام می شود و رکود تورمی هم وجود دارد ولی مِلک های ریز و کوچک که نقد شوندگی بهتری داشته باشند راحت تر فروش می روند. اساساً در تاریخ رکود مسکن، نقد شوندگی، مهم تر از سود بیش تر است.
البته این احتمال هم وجود دارد که برخی خریداران بخواهند در شهرهای دور و بر تهران، واحد مسکونی مورد نظر را خریداری کنند ولی عامل این اتفاقی که دلیل وضعیت فعلی مسکن در 2 ماه اخیر شده، انتظاراتی است که مردم دارند.

*اجرای مجدد برجام چقدر بر وضعیت کنونی بازار مسکن تاثیر گذاشته است؟

-مردم، اخبار توافق برجام را پیگیری می کنند و صبر دارند برجام اجرا شود. به همین دلیل خریداران، دست نگه داشته اند و اقدام به خرید مسکن نمی کنند. مردم فکر می کنند با اجرای برجام، شاید اتفاقات خوبی در حوزه مسکن رقم بخورد و حتی بتوانند در قیمت های پایین تر خرید کنند.
البته اگر بخواهم از نظر کارشناسی بگویم حتی با امضای برجام هم، برای چسبندگی قیمت ها، کاهش قیمت در قسمت مسکن را نمی توانیم متصور باشیم . حتی رشد قیمتی را قطعاً در بین زمان و بلند زمان داریم ولی این شرد، کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
برای این که با اجرای برجام، درون رکود عمیق تری در قسمت مسکن می شویم، دست بالا برای خریداران خواهد بود. برای چی که آنها می توانند با نقد شوندگی ای که دارند، مِلک های زیر قیمت و ارزنده تر را خریداری کنند.
در این تاریخ، بهترین گزینه این است که افراد بتوانند نقد شوندگی خودشان را برای اندوخته گذاری و خرید نگه داری کنند و در نتیجه باید به سو واحدهای ریز و کوچک بروند که پول شان به خرید اون برسد و نقد شوندگی بالاتری هم داشته باشند.
همین طور ملک هایی باید بخرند که از هر نظر اُکازیون باشند. در دوره رواج مسکن، برای بازار هیجانی که وجود دارد هر ملکی، مشتری خودش را پیدا می کند ولی زمانی رکود اتفاق می افتد، بازار ملک بازاری است که مردم واحدهای مسکونی را می سنجند و بهترین گزینه را با پول خودشان انتخاب می کنند و از سر ناچاری، انتخاب خودشان را انجام نمی دهند.

*واحدهای 60 تا 70 متری، در حد 14 درصد از معاملات مسکن شهر تهران را به خودشان اختصاص داده اند و واحدهای 50 تا 60 متری هم 13.8 درصد از معاملات را به خودشان اختصاص داده اند. در رتبه سوم واحدهای 70 تا 80 متری قرار دارند.

-دقیقاً همین طور است و به طور کلی، واحدهای کمتر از 80 متر مربع، نزدیک 60 تا 70 درصد معاملات را به خودشان اختصاص می دهند. دلیل استقبال از این واحدها، برای نقد شوندگی بالاتر است.
در عمل، ملک های تجاری نقد شوندگی پایینی دارند برای وضعیت اقتصادی خاصی که در اون قرار گرفته ایم و کرونا هم دلیل شده رفتار مشتریان تغییر کند. امروزه خرید و فروش ها عمدتاً آنلاین شده اند و الان تقریباً نصف پاساژها تعطیل هستند.
در سال های قبل گفته می شد هر کسی بتواند ملک تجاری بخرد وضع مالی او خوب می شود و می تواند حقوق عملیاتی از اون کسب کند ولی الان برای رکود عمیق و بازاری که وجود دارد فروش ملک های تجاری، معضلات زیادی دارد.
در حال آماده، نقد شوندگی، مهم است و افراد مالک باید در حد 25 تا 40 درصد زیر ارزش ذاتی، ملک تجاری خودشان را بفروشند که برای خریدار جذابیت ساختن کند یا این که اقدام به تهاتر کنند.
زمانی بازار این طور می شود و پول نقد کمتر می شود، مالک یک ملک تجاری باید ملک خودش را با یک ماشین تهاتر کند، یا با یک واحد دیگر تهاتر کند. بنابراین، نقد شوندگی در بازار ملک، فراوان مهم است.
برای این که بودجه مردم به خرید واحدهای مسکونی عظیم نمی رسد و همچنین نقد شوندگی مهم است، در نتیجه جستجو واحدهای مسکونی ریزتر می روند. توصیه ای که ما به سازندگان مسکن و افراد و نزدیکان خودمان که در کار ساختن بوده اند، داشته ایم این بوده که با توجه به اطلاعاتی که ما داریم و بازار را رصد و تحلیل می کنیم شما باید به سو ساخت واحدهای مسکونی کوچک بروید.